Mastono Review

Pembangunan perumahan, apartemen dan kawasan niaga mulai tumbuh subur hampir diseluruh Indonesia pertanda bahwa keadaan perekonomian makro sudah mulai berjalan lagi. Tumbuh suburnya pembangunan tersebut tentu saja mengakibatkan persaingan bisnis di sektor ini semakin ketat, ketatanya persaingan bisnis ini memungkinkan para pengembang mencari jalan paling mudah untuk mengatasi cash flow perusahaan, langkah paling mudah yang bisanya dilakukan adalah menurunkan harga. Pertanyaannya adalah, apakah dengan jalan tersebut seluruh permasalahan yang dihadapi perusahaan dapat diselesaikan?

Walau diakui bahwa dengan menurunkan harga dapat meningkatkan penjualan dalam jangka pendek dan tidak selamanya berhasil. Penurunan harga di dalam perusahaan sendiri akan mengurangi margin bahkan memungkinkan kerugian, disisi kompetisi pesaing juga akan melakukan langkah yang sama sehingga kalau ini dilakukan terus menerus akan mengakibatkan kebangkrutan.

Sebagai pengembang tentu saja membuat nilai tanah menjadi lebih bernilai merupakan suatu keharusan karena karakter dasar usaha ini adalah meningkatkan nilai jual tanah untuk mendapatkan profit. Semakin bagus kita melakukan pengembangan tanah ini semakin besar profit yang akan kita dapatkan.

Pada saat pengembang membangun rumah serta membuat sarana dan prasarananya sebetulnya tanah yang dikembangkan tersebut sudah mempunyai nilai tambah, yang menjadi masalah sekarang adalah bagaimana kalau semua pengembang yang melakukan hal yang sama karena sarana dan prasarana merupakan persyaratan mutlak pengembangan perumahan? Dari sini bisa dilihat bahwa walaupun sudah ada nilai tambah kalau semua melakukan hal yang sama nialai tambah tersebut menjadi tidak terasa yang kalau semuanya seperti ini perumahan yang dijual sudah merupakan komoditi sehingga nilai tawar pembeli kepada komoditi tersebut lebih tinggi yang akan mengakibatkan harga jual tanah dan bangunan dihargai seharga biaya prokok produksi, inilah yang akhirnya membuat persaingan dalam harga.

Untuk mengatasi hal tersebut agar perumahan yang dikembangkan tidak menjadi komoditi buatlah perumahan yang mempunyai perbedaan dengan perumahan lainnya dengan menciptakan nilai lebih dengan perumahan lainnya.

Salah satu cara untuk menciptakan nilai lebih adalah melihat potensi-potensi lokasi dimana perumahan tersebut berada, sarana dan prasarana kota, keadaan social ekonomi masarakat dan lainnya.

Potensi lokasi seperti laut, sungai, danau dan kontur tanah bisa jadi merupakan salah satu potensi yang bisa dikembangkan. View sungai, laut atau bahkan danau bisa jadi merupakan merupakan potensi yang bisa dijual dan dimanfaatkan menjadi nilai lebih yang tidak dipunyai perumahan lain. View laut bisa menjadi pemandangan yang indah, dengan keindahan tersebut rumah yang mempunyai view tersbut bisa dijual tinggi , keberadaan sungai disatukan dengan kawasan sebagai tempat mincing dan wisata keluarga juga memberikan nilai, demikian halnya dengan danau. Potensi alam ini harus benar-benar dimanfaatkan dan didisain terintegrasi dengan perumahan sehingga akan menciptakan nilai tembah tersendiri dibandingkan dengan perumahan lainnya.

Sarana dan prasarana kota yang buruk memang menjadi kendala dalam pengembangan perumahan tapi bila kita bisa memanfaatkannya dengan baik kendala tersebut justru akan menjadi kelebihan diperumahan yang kita bangun. Sebagai contoh PDAM disuatu daerah tidak bisa suplai perumahan yang sedang dikembangkan sementara itu kalaupun bisa juga suplainya tidak lancar, dengan tambahan investasi sumur bor dan membuat jaringan PDAM sendiri perumahan kita menjadi nilai lebih dan bisa klaim bahwa perumahan kita paling baik dari perumahan pesaing karena air tidak pernah berhenti mengalir tidak seperti air di perumahan lainnya.

Kondisi social ekonomi masyarakat di daerah perumahan merupakan salah satu factor yang menentukan dalam membubuat segmentasi pasar dan positioning, dengan mempelajari kondisi social ekonomi dan melihat pesain yang ada kita bisa masuk di ceruk pasar mana perumahan kita bisa bermain, dengan bermain di ceruk pasar yang tepat kita bisa mebuat harga yang tepat karena perumahan yang kita bangun berbeda dengan perumahan lainnya tentu saja tidak hanya sekedar berbeda tapi juga lebih baik.

Dengan ada nilai lebih rumah yang kita bangun bisa menjadi produk yang unik yang mempunyai brand yang baik sehingga perumahan tersebut tidak perlulagi memperebutkan konsumen dengan jalan menurunkan harga atau bermain di harga murah.

(tulisan ini pernah dimuat di majalah “bisnis properti“)